- Как вы относитесь к коммерческой активности на первых этажах? Мешает ли шум, освещение вывесок жителям нижних этажей дома?

Максим Забелин, руководитель интернет-сообщества «мкр. Молодежный (жители, дольщики TПCK)» : К торговым помещениям на первых этажах я в целом отношусь достаточно адекватно, потому что это всё-таки развитие малого бизнеса. Так в микрорайонах люди могут открывать что-то, сдавать, предоставлять какие-то услуги… За счёт этого первые этажи срабатывают. Малый бизнес в России и так закошмарен. Но с другой стороны, это хорошо лишь тогда, когда это делается по законодательству. Если это делается не так как нужно: если есть светодиодные вывески, которые светят в окна домов со двора и если это, конечно, не какие-то шумные помещения или холодильники. Потому что это уже начинает доставлять неудобства соседям. Такого конечно не должно быть. Если всё делается по законодательству и не мешается жильцам, то я только за.

Администратор интернет-сообщества «Микрорайон Радонежский, Томск. Группа жильцов»: Коммерческие предприятия на первых этажах могут служить как фактором улучшения среды района, так и точкой притяжения асоциальных элементов. Зависит от того, что это - пивной магазин или отделение банка. Однозначного ответа нет.

Для бизнеса формат жилой квартиры чаще всего не подходит. Поэтому работы ведутся не только снаружи дома, но и внутри: сносятся стены, переносятся коммуникации. Все это уже на начальном этапе создает проблемы всему дому. Помимо того, что эти работы шумные, снос даже не несущих стен на первых этажах может приводить к возникновению трещин и разрушению конструкций дома. Тем более, что первые 3 - 5 лет идет усадка дома и изменение конструкции помещения, как снаружи, так и внутри, что может провоцировать развитие дефектов.

Когда помещение уже признают нежилым начинаются следующие проблемы. Для устранения этих проблем зачастую приходится судиться:

- в помещении убирают элементы отопительной системы и ввиду этого в соседней квартире становится холодно

- размещают дополнительное освещение, которое светит в окна

- размещают рекламный баннер на полстены, испортив крепежами панели и внешний вид

- постоянно шумят промышленные холодильники

- разгружаются на газон и тротуары грузовые машины

- появляются грызуны и тараканы

Со всем этим можно долго и нудно разбираться, добиваться исправления.

Есть и проблемы, которые судебным порядком уже никак не исправить:

- уменьшается количество парковочных мест

- соседям мешает шум хлопающей двери

- в зависимости от направления заведения может привлекаться не самый лучший контингент людей

- постоянная смена собственников и последующие за этим ремонты.

Вероятность того, что собственники(или арендаторы) будут меняться – очень велика. И то, что изначально открывался магазин шапочек для кошек вовсе не значит, что через год там не откроется пивнуха. Связано это с тем, что на этапе формирования нашего района открывают все подряд, особо не анализируя, есть ли спрос и планируется ли рядом открытие подобных заведений. В результате неуспешного бизнеса он продается и с крайне большой вероятность на месте этого бизнеса открывается магазин по продаже пива. Минусы расположения такого магазина в жилом доме очевидны. Шумные посетители, не всегда трезвые, постоянно и в одном месте рано или поздно приносят вред соседям под окнами. Частая разгрузка пивных кег у подъезда – мешает проходу и проезду. Далее магазин может быть переформатирован в бар, с круглосуточной продажей алкогольной продукции.

При этом сложно заставить бизнесмена ремонтировать фасад помещения и лестницу у нежилого помещения. Захочет – будет следить за внешним видом, денег будет мало – не будет. А за текущий ремонт это помещение платит по такому же тарифу как и жилое. Т.е. дополнительных денег на обслуживание и ремонт входа и прилегающей территории от нежилого помещения поступать не будет.

Конечно, наверное, есть и плюсы у таких помещений – рабочие места и возможность получить какую-либо услугу выйдя в тапочках во двор. Но в наших домах уже предусмотрены нежилые помещения, в которых можно разместить различные заведения. Более того по имеющейся информации, в Южных воротах запроектированные нежилые помещения еще имеются и их можно приобрести. Т.е. если бизнес не однодневный и серьезный, то ему не составит труда купить изначально нежилое помещение (которое конечно же дороже жилого) и обустроить там свое заведение не замарачиваясь с перепланировкой и переводом в нежилое.

Считается что частники платят налоги в муниципальное образование. Мнение это ошибочное, во-первых, маленькие фирмы имеют 101 способ как обойти различными способами законодательство. Во-вторых, в бюджет каких-то дополнительных налогов не пойдет от частника. Да, они будут платить налог на доходы физических лиц - по нормативу 2 %. Но основная часть налога уходит мимо.

По опыту других районов, чем больше будет мелких магазинов и заведений, тем ниже вероятность, что рядом будет построен большой торговый центр. Отдельно стоящий, с дополнительными парковками и работающий более четко по законодательству в плане продажи алкоголя, соблюдения СанПиНа и отчетности.

- Были ли эти помещения изначально в проекте как нежилые?

Виталий Полстяной - председатель ТОС "Нефтяной" : Изначально в новых домах на улице Нефтяной все помещения на первых этажах были жилые, под квартиры. Собственники от бизнеса проводили процедуры по оформлению жилых помещений в нежилые.

- То есть жителей не спрашивали? Не было каких-то опросов по квартирам?

Виталий: Конечно, «по документам», общие собрания собственников проводились. Но, к сожалению, не все они были не с целью выяснить реальное мнение большинства собственников квартир, а ради собрать комплект документов для успешного прохождения всех согласительных инстанций. Согласитесь, это принципиально разные позиции.
Но также надо понимать, что на тот момент, когда это всё оформлялось конкретно в нашем микрорайоне – законодательство было не столь совершенным, как сегодня.
Сейчас, вот так дерзко проводить собрания с сомнительными подписями, с непонятно кем из голосовавших уже не получится. Полный комплект документов о проведенном собрании, начиная от того как жители уведомлялись и кто имел право принимать участие, до копий всех заполненных бланков проголосовавших, в десятидневный срок передаются в Департамент ЖКХ, где хранятся три года. Для справки, в среднем, это пачка документов в 400-600 листов на одно собрание.
Поэтому, если возникнет какое-то столкновение интересов, добросовестным собственникам значительно проще проверить качество проведенного общего собрания и при необходимости успешно защитить свои интересы через суд.

- Как вы относитесь к пивным магазинам на первых этажах?

Максим: В принципе я конечно против пивных магазинов на первых этажах жилых домов. Но по примеру Молодёжного, насколько я знаю, на неё особо не жалуются, работают они до 22-00 и общее имущество они особо не меняли: лестницы не строили, клумбы они не занимали, никому не мешали. Тут даже ходят дети за газировкой.

- То есть можно поделить владельцев пивных магазинов на добросовестных и недобросовестных?

Максим: Согласен, да.

- Есть одно исследование новосибирского урбаниста Дмитрия Лебедева по концентрации пившушек и кофеен. И то и другое формирует разные культурные константы. По мнению Лебедева и других урбанистов, чем больше таких пивных магазинов и баров, тем больше микрорайоны маргинализируются, превращаются в гетто, что уже происходит в Москве. Считаете ли вы, что новые микрорайоны Томска, вроде Молодёжного, Южных ворот, Радонежского в таком изолированном положении относительно городских кварталов могут превратиться во что-то вроде гетто? Или же наоборот, люди селятся все хорошие и качество жизни от этого не испортится?

Максим: Я считаю, что алкоголь должен продаваться в больших специализированных магазинах в специальное время и что детям его продавать нельзя. А у нас магазины этим грешат. Я сам участвовал в рейдах в 2012-м году: вместе с полицией мы ходили по магазинам, смотрели, посылали в них человека до 18 лет и много ему где продавали. Так что это большая проблема. Что касается Молодёжного, то один пивной магазин на полторы тысячи жителей на саму культуру района никак не влияет.

Администратор «Радонежского»: Все новостройки в своих районах в первую очередь получают пивные, парикмахерские, частные детские сады и аптеки. Это неизбежно, диктуется спросом и небольшим порогом входа в этот бизнес. Пивные, залы игровых автоматов, разные букмекерские и лотерейные клубы, бары, кальянные безусловно фактор ухудшения социального климата микрорайона.

- Если говорить конкретно о пивных, это мешает жителям 2-3 этажей домов светом вывесок, шумом?

Виталий: Да, слишком яркие и мигающие вывески мешают жителям. Это световое загрязнение, которое светит в окна соседних домов одного двора. Впрочем, вопросы о ликвидации таких вывесок решаются через обращения в Роспортребнадзор.
Если открывается магазин разливных напитков, то вокруг сразу возникают бутылки, окурки, переполненные урны… В разы больше «работы» для дворника, чем если бы дом был просто жилой.
И тут мы упираемся в то, что при повышенных требованиях - выставить повышенный тариф собственнику нежилого помещения – нельзя, только такой как и для обычной квартиры.
Для Управляющей компании это дополнительная работа, а учитывая низкую платежную дисциплину нежилых помещений - еще и проблема со взысканиями. По факту, получается, что собственники всех квартир невольно доплачивают за сомнительную услугу.

- Вы как председатель ТОС, будете писать обращения, ссылаться на Роспотребнадзор или активизировать жителей, насколько это пока что ещё сложная задача?

Виталий: Не обязательно для этого иметь статус ТОСа или члена Совета дома. Любой собственник квартиры в доме, в котором открыли магазин в переоборудованной квартире, имеет право обратить внимание контролирующих органов.
Один магазин у нас так и съехал. Открылся магазин продуктов, посмотрели документы – а по ним это офис. Извините, но у магазинов и офисов совершенно различные требования. Так, магазину необходимо иметь отдельную, свою систему вентиляции, а это значительные дополнительные расходы, которые требуют дополнительного согласования и проведения общего собрания собственников, в котором должны принять участие не менее 2/3 квартир.
Магазину выписывается предписание устранить нарушение, которое он не может выполнить и по итогу (добровольно или по суду) помещение освобождается.
В свою очередь, я надеюсь на доработки в законодательстве на федеральном и местном уровнях, по которым бизнесу станет выгоднее работать с изначально спроектированной и созданной коммерческой недвижимостью, чем идти на ухищрения и переоборудовать квартиры.

- Что удобнее самим жителям: магазины на первых этажах с более высокими ценами, когда нужно платить продавцу, меньше ассортимент или же отдельно стоящие магазины, типа «Абрикоса» или большие торговые центры?

Администратор «Радонежского»: В районе необходимы: аптека, почта, парикмахерская, банк или банкоматы, пункт полиции, частная клиника, если брать в идеале.

Максим: Я считаю, что магазины в отдельно стоящих зданиях – это такие же магазины шаговой доступности, как и магазины на первых этажах. Такие я поддерживаю. Но если есть какой-то продуктовый, где тараканы бегают, то это очень плохо. Это всё же вопрос надзора как такового и, в принципе, отношения самого собственника нежилого помещения и его взгляда на жизнь. Либо магазин как-то украшает зону вокруг себя, либо делает небросукую вывеску и просто торгует, либо вешает какое-то светодиодное табло и делает лестницу какую-то некрасивую, портит тем самым вид.

Конечно быть за или против нежилых помещений в жилом доме - право каждого. Но если на вход в нежилое нет протокола решения собственников, то размещение такой конструкции можно оспорить в судебном порядке. Наличие жалоб в различные инстанции о нарушении наших прав также может приводить к исправлению ситуации. Дело, пожалуй, не только в тех входах, которые уже есть. А еще и в том, чтобы в будущем собственники помещений на первых этажах осознавали, что своими действиями они могут нарушать права соседей и жилищный кодекс, не смотря на положительное решение от УК и Зональной станции есть еще мнение и позиция жителей дома. И ввиду этого такие собственники могут потерять на пустом месте много времени и денег.